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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2460 萬 (含車位價)
參考單價：52.23 萬/坪
地址：新竹市東區慈雲路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：雲智匯
總坪數：47.1 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.03 坪
共同使用：17.04 坪
其他面積：6.03 坪
土地面積：4 坪
樓別/樓高： 4樓 / 30樓
屋齡：10 年
法定用途：住商用
形式/類型：商用/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：4518 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	核心地段與交通：位於新竹市東區慈雲路，緊鄰科學園區，交通便利，生活機能完善。空間品質佳：樓高 4 米挑高設計，空間寬敞明亮，對於辦公室規劃或後續改造（如夾層設計）極具彈性。設備完善：房屋已內建空調主機、全熱交換器及 FTTH 光纖到戶，搭配中央保全系統，具備即時辦公條件。
劣勢 (Weaknesses)	車位未含在總價：資料顯示「總坪數是否包含車位」為否，雖有機械式車位供使用，但需確認購屋後是否需額外購買或租賃，這是一筆隱藏成本。商業貸款條件較嚴：建物用途為住商用/電梯大樓 (商用)，銀行核貸成數通常低於住宅，且放款年限與利率可能較高。交易總價門檻高：單價約 52.23 萬/坪，總價 2460 萬，屬於中高價位的商辦物件。
機會 (Opportunities)	投資潛力：靠近竹科與新竹市區，科技業聚集帶動辦公需求，若以自用轉為出租，租金回報率具想像空間。增值設計：因挑高且無裝潢負擔，可依據個人品牌風格進行專業規劃，提升使用價值。市場缺口：該區域標榜商務辦公室且設備完善的物件若有稀缺性，長期持有利於資產保值。
威脅 (Threats)	產業波動風險：房價與租金高度依賴科技業景氣，若遇產業冷卻，空置率可能上升。融資成本：相較住宅，商辦融資門檻高，升息週期下每月資金調度壓力較大。稅負差異：商用不動產之持有稅及買賣增值稅制與住宅不同，需留意潛在的稅務負擔。

2. 物件評論

總結建議：適合自用創業或長期投資者考慮

此物件位於新竹東區核心地段，對於科技從業人員、創業團隊或尋求穩定租金收益的投資者來說，是一項具競爭力的選擇。最大的亮點在於其 4 米挑高空間與完善的軟硬體設備，能大幅減少初期裝潢投入與時間成本，且緊鄰科學園區的地點優勢確保了潛在的市場流動性。

然而，買家需特別留意兩點：第一，車位未包含在總價內，需預留額外預算確認購買或租賃機制；第二，因屬性為商用，銀行貸款成數與利率條件較住宅嚴格，建議在簽約前先行洽詢銀行評估貸款能力。若您資金調度充裕，且購屋目的偏向自用辦公或長期收租，此物件值得購入；若純粹以自住居住為主，則需衡量其稅務成本與使用便利性是否符合家庭需求。

問與答

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